Neistota, náraz globálneho turizmu do steny, spomalenie vnútornej migrácie, neochota bánk. To vidí český analytik Martin Lobotka ako hlavné argumenty pre pád cien nehnuteľností v strednodobom horizonte.

"Hĺbka súčasného ekonomického prepadu sa bude počítať v násobkoch poslednej krízy," hovorí v rozhovore pre Aktualne.cz hlavný ekonóm spoločnosti Conseq Investment Management.

Začnime jednoduchou otázkou, ktorú v súčasnosti rieši mnoho ľudí - a čo expert, to iný názor.

Ako sa podľa vás budú vyvíjať ceny nehnuteľností v nasledujúcich mesiacoch?

V horizonte niekoľkých mesiacov sa nič zásadné nestane. Trh nehnuteľností sa vyznačuje výraznou "strnulosťou", účastníci majú silne "spiatočnícke" očakávania (na rozdiel napríklad od trhu akciového) a len pomaly sa adaptujú na novú realitu.

Veľa bežných účastníkov trhu ale aj pozorovateľov stále verí (alebo sa snaží seba presvedčiť), že sa po otvorení rýchlo vrátime do februára 2020, a táto nádej bude bohužiaľ postupne odznievať.



Predávajúci odmietajú uznať, že by žatvy posledných piatich rokov mali skončiť kvôli nejakému mikroskopickému patogénu a poskytovatelia krátkodobých prenájmov si len pomaly pripúšťajú, že po chodníkoch pred ich domami v centre mesta nebudú hneď tak lomozitť kufre na kolieskach a podobne. Len málo pozorovateľov (medzi nimi ČNB) si pripúšťa, že budúcnosť bude iná ako minulosť.

A ako sa teda pohnú ceny po odznení tejto "strnulosti"?

V strednodobom horizonte ceny rezidenčného bývania o 15-20% klesnú. Potom začnú opäť rásť, reflektujúc na ultravoľnú menovú politiku, ktorej sa len tak nezbavíme: centrálnej banky si v posledných desaťročiach  postavili svoje finančné portfóliá na lacných peniazoch a tento systém je na nich takmer drogovo závislý. Už dnes vidíme infláciu aktív (finančných), ktorých ocenenie je odpojené od reality: v Amerike napríklad za dva mesiace pribudlo skoro 40 miliónov nezamestnaných, akciové trhy sú však ani nie 10 percent pod hodnotami z konca roka 2019. V dlhšom horizonte sa menová politika premietne aj do cien nehnuteľností.

V komentári pre Hospodárske noviny ste uviedli, že debate o vývoji trhu zatiaľ nedominujú nestranné pohľady. Prečo tomu podľa vás tak je?

To je zlyhanie základného princípu žurnalistiky: nutnosti pýtať sa všetkých dotknutých strán. Čiastočne je ale toto zlyhanie, spočívajúci v tom, že sa novinári pýtajú iba realitných maklérov a developerov, pochopiteľné: sú najlepšie dostupní a inštitucionalizovaní.



Problém však je, že reprezentujú len stranu ponuky. Očakávať od tejto skupiny respondentov názor, že ceny poklesnú o 20%, je ako očakávať od kaprov, že si vypustia svoj rybník. Strana dopytu nemá žiadnu inštitucionálnu formu, ktorú by novinári mohli ľahko kontaktovať, reprezentujú ju (u rezidenčného bývania napospol) "len" decentralizované fyzické osoby - jednotlivci.

Ako by ste zhrnul svoje argumenty hovoriace pre zníženie cien?

Neistota, náraz globálneho turizmu do steny, spomalenie vnútornej migrácie, neochota bánk.

Čo to konkrétne znamená?

U neistoty je to jasné: uzatvárať záväzkový kontrakt na 25-30 rokov sa potom, čo ekonomický šok zdvihne nezamestnanosť (tá sa tento rok výrazne zvýši) a zrazí mzdy, nebude ľuďom veľmi chcieť.

Po druhé, náraz globálneho turizmu do steny zo dňa na deň vyprázdnil tisícky bytov používaných na krátkodobé prenájmy. K obnoveniu globálneho turizmu na predkrízovú úroveň budú potrebné roky, ak k nemu vôbec niekedy dôjde.

Po skúsenosti z tohto roku budú vlády reagovať oveľa agresívnejšie v prípade akejkoľvek infekcie, budú pretrvávať obavy samotných turistov a regulácia krátkodobých prenájmov bude prísnejšia. Efekt poklesu nájmov je už vidieť, a ako sa s postupujúcim časom vytratí nádej na rýchlu normalizáciu, budú majitelia preferovať dlhodobého nájomníka v hrsti pred krátkodobým na streche.



Nájmy a ceny nehnuteľností sú ale predsa spojené nádoby - pokiaľ bude nájomné výrazne lacnejšie než (úroková zložka) hypotéky, ľudia budú preferovať nájomné. Zahraniční investori - a podľa niektorých odhadov táto skupina kupovala tretinu až polovicu bytov v novostavbách - takisto vo svetle zistenie, že voľný pohyb nie je taká samozrejmosť, prehodnotia životaschopnosť / rentabilitu nakúpených nehnuteľností.

A prečo myslíte, že sa spomalí vnútorná migrácia do veľkých miest?

Počujeme síce často argumentáciu, že Praha bude atraktívna za každých okolností, ale nielenže na veľkomestá bude po odznení koronavírusu hľadieť inak (ostatne už je - stačí sa pozrieť na nevraživosť niektorých obcí voči pražským návštevníkom), aj samotná história migrácie do Prahy hovorí odlišne.

Prírastok v rokoch 2005-2009 dosiahol v čistom vyjadrení 73 tisíc ľudí a v rokoch 2015-2019 až 51 tisíc ľudí, v pokrízovom období 2010-2014 (s ktorým sa spájal pokles či stagnácie cien) sa však do Prahy prisťahovalo iba 23 tisíc ľudí (z toho viac ako polovica v jednom roku - 2014).

Ďalej spomínate neochotu bánk. Pre banky sú ale doteraz hypotéky veľkým zdrojom príjmov a o klientov sa bijú. To sa teda teraz podľa vás zmení?

Banky dnes preferujú skôr financovať štát a robiť rezervy na budúce straty než financovať občanom byty - hypotekárne sadzby napriek výrazným poklesom sadzieb úrokových swapov neklesajú. Nakoniec banky síce ultranízke úroky do sadzieb premietnu, ale to bude ešte nejakú chvíľu trvať.

Skúsme sa teraz na ceny nehnuteľností pozrieť opačne. Existujú v niektorom smere indície, že sa ceny udržia minimálne na súčasnej úrovni?

Ak by sa ekonomické oživenie skutočne podobalo tvare písmena V, potom áno. Takisto by sa ceny udržali minimálne na dnešnej úrovni, ak by ľudia začali veriť, že zásahy centrálnych bánk čoskoro vyústia do vysokej inflácie.

A aký tvar teda bude podľa vás mať krivka súčasnej krízy?

Podľa môjho názoru, to bude niečo medzi U a L. Prepad je okamžitý a hlboký, oživenie kvôli neistote, rastúcemu sklonu k úsporám (a teda klesajúcemu sklonu k spotrebe), nárastu nezamestnanosti a tlaku na mzdy bude teda relatívne pomalé.

Tvrdíte, že hĺbka súčasného ekonomického prepadu sa bude počítať v násobkoch poslednej krízy. Prečo myslíte, že bude vplyv takto drvivý?

Už je. Za tri štvrťroky (4. štvrťrok 2008 a prvé dva štvrťroky 2009) ekonomika klesla o 6 percent. Česká ekonomika v 1. štvrťroku tohto roka klesla skoro o štyri percentá, a to bola ekonomika v onom kvartáli zatvorená len dva týždne. Vo štvrťroku druhom bola zatvorená skoro stále, takže prepad bude ešte ďaleko hlbší.

Dôvodom je samozrejme koronavírusové uzatvorenie ekonomiky, ktorú ale zhoršila taktiež nediskriminačná, teda plošná politika vlády. Nemecko napríklad nepostupovalo cestou uzavretia všetkých prevádzok a v 1. štvrťroku si viedlo lepšie, ekonomika tam spomalila len polovičným tempom oproti nám.



Ďalej hospodárstvu uškodila pomalosť a neadresnosť štátnej pomoci. Namiesto toho, aby sme dávali všetkým SZČO iba nejakú malú pomoc, mali sme dať adresne iba niektorým SZČO všetkú potrebnú pomoc.

Vráťme sa ale k cenám bývania. Realitní makléri si pochvaľujú vládne rozhodnutie o zrušení dane z nadobudnutia nehnuteľností, avšak kompenzované chystaným zrušením odpočtu úrokov z úveru na bývanie z daňového priznania. Nemôže byť práve tento krok impulzom pre obnovenie dopytu po bytoch, ktorý zabráni výraznejšiemu prepadu cien?

Samo o sebe je to dnes vcelku irelevantné. Ak pripustíme, že trh nehnuteľností bude v najbližších niekoľkých rokoch skôr trhom kupujúcich, s najväčšou pravdepodobnosťou by daň beztak nedopadla vo svojich dôsledkoch na kupujúcich, ale skôr na predávajúcich. Čo môže spomaliť (nie zastaviť) tlak na pokles cien, je dočasný súbeh možnosti daňového odpočtu a zrušenia dane.

A ako samotné zrušenie dane a zároveň obmedzenie odpočtu úrokov hodnotíte? Môže tento krok zvýšiť dostupnosť bývania?

Tie dva kroky idú proti sebe, takže ich čistý efekt nie je veľký. Iste, je lepšie okamžitá úspora dnes ako úspora rozťahaná do nasledujúcich 30 rokov, ale čistý efekt (brané v súčasnej hodnote) oboch protichodných opatrení na peňaženku kupujúcich nie je veľký.